{"id":3996,"date":"2020-05-05T13:52:02","date_gmt":"2020-05-05T17:52:02","guid":{"rendered":"https:\/\/ids.org.br\/en\/collaboration-between-lawyers-in-times-of-pandemic-copy\/"},"modified":"2020-05-18T21:12:09","modified_gmt":"2020-05-19T01:12:09","slug":"private-autonomy-and-the-duty-to-renegotiate-leases-in-times-of-covid-19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ids.org.br\/en\/private-autonomy-and-the-duty-to-renegotiate-leases-in-times-of-covid-19\/","title":{"rendered":"Private autonomy and the duty to renegotiate leases in times of covid-19"},"content":{"rendered":"

* Sorry, this entry is only available in Brazilian Portuguese.<\/em><\/span><\/p>\n

N\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio muito esfor\u00e7o para constatar que a pandemia de covid-19 j\u00e1 est\u00e1 afetando de forma alarmante as rela\u00e7\u00f5es contratuais entre particulares.<\/p>\n

Diante deste novo e incerto cen\u00e1rio econ\u00f4mico e social, propomos uma reflex\u00e3o espec\u00edfica sobre as rela\u00e7\u00f5es contratuais locat\u00edcias e como conduzi-las.<\/p>\n

De um lado, temos o locat\u00e1rio, que pode ter dois perfis. O primeiro, pessoa natural, que em raz\u00e3o do corte de sal\u00e1rio, demiss\u00e3o e da enorme incerteza em rela\u00e7\u00e3o ao futuro, de um momento para o outro, se v\u00ea impossibilitado de adimplir total, ou parcialmente, com o pagamento dos alugu\u00e9is e demais encargos da loca\u00e7\u00e3o, sem o preju\u00edzo da sua pr\u00f3pria subsist\u00eancia e de sua fam\u00edlia. O segundo perfil, pessoa jur\u00eddica, que por atos de poder de pol\u00edcia do Estado v\u00ea seu estabelecimento fechado e com restri\u00e7\u00f5es de funcionamento, que lhe causam preju\u00edzos irrepar\u00e1veis.<\/p>\n

Do outro, temos o locador, que pactuou livremente com o locat\u00e1rio os termos do contrato de loca\u00e7\u00e3o e agora, por motivos absolutamente alheios \u00e0 sua vontade e aos quais n\u00e3o deu causa, fica submetido as consequ\u00eancias do inadimplemento do aluguel que, por vezes, s\u00e3o a sua \u00fanica fonte de sustento.<\/p>\n

A rela\u00e7\u00e3o contratual havida entre locador e locat\u00e1rio \u00e9 amplamente regulamentada pela legisla\u00e7\u00e3o vigente, que prev\u00ea diversas hip\u00f3teses para a revis\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o. Temos, por exemplo, a intelig\u00eancia dos artigos 478 e 479 do C\u00f3digo Civil, que possibilitam a modifica\u00e7\u00e3o equitativa das condi\u00e7\u00f5es pactuadas com a finalidade de evitar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato que porventura tenha se tornado excessivamente oneroso para uma das partes em raz\u00e3o de acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis, tal e qual a pandemia que estamos, infelizmente, vivenciando.<\/p>\n

Temos, ainda, o artigo 567 do C\u00f3digo Civil, segundo o qual poder\u00e1 o locat\u00e1rio pedir a redu\u00e7\u00e3o proporcional do aluguel, ou at\u00e9 mesmo resolver o contrato se, durante a loca\u00e7\u00e3o, a coisa alugada se deteriorar.<\/p>\n

De forma mais espec\u00edfica, a Lei de Loca\u00e7\u00f5es (lei 8.245\/91) em seu artigo 18 confere \u00e0s partes, de comum acordo, a possibilidade de fixar novo valor de aluguel, inserir, ou modificar a cl\u00e1usula de reajuste pactuada. Na hip\u00f3tese de as partes n\u00e3o chegarem a um denominador comum, o artigo 19 prev\u00ea a possibilidade de revis\u00e3o judicial do aluguel para ajust\u00e1-lo ao pre\u00e7o de mercado.<\/p>\n

Uma coisa \u00e9 certa e inafast\u00e1vel: os contratantes s\u00e3o obrigados a observar os princ\u00edpios da probidade e da boa-f\u00e9, tanto na conclus\u00e3o quanto na execu\u00e7\u00e3o dos contratos. Isso abarca, naturalmente, o dever de renegociar em boa-f\u00e9 quando a altera\u00e7\u00e3o das circunst\u00e2ncias impacte o equil\u00edbrio do contrato.<\/p>\n

No atual cen\u00e1rio, a necessidade de prote\u00e7\u00e3o do contrato (aqui, especificamente, o contrato de loca\u00e7\u00e3o) com vistas \u00e0 sua manuten\u00e7\u00e3o, imp\u00f5e que as partes envolvidas se revistam de boa-f\u00e9, solidariedade e empatia e, mais do que nunca, estejam dispostas a revisitar as condi\u00e7\u00f5es de seus contratos. Porque, no fim, a extin\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o ser\u00e1 mais prejudicial do que uma revis\u00e3o tempor\u00e1ria que, se bem delineada, atender\u00e1 ambas as partes de forma equ\u00e2nime. Aqui se manifesta, sem d\u00favida, o princ\u00edpio da conserva\u00e7\u00e3o dos pactos, presente em nosso C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Com estas considera\u00e7\u00f5es em mente, parece-nos, desde logo, que locador e locat\u00e1rio devem exercer a liberdade que lhes \u00e9 conferida para renegociar seus contratos, evitando a interven\u00e7\u00e3o do Estado Juiz em tais rela\u00e7\u00f5es, j\u00e1 que s\u00e3o os pr\u00f3prios contratantes que t\u00eam conhecimento das particularidades dos contratos e de suas pr\u00f3prias condi\u00e7\u00f5es para adimpli-los. Esta \u00e9, inclusive, a recomenda\u00e7\u00e3o da lei, que no artigo 421, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil, disp\u00f5e que, \u201cnas rela\u00e7\u00f5es contratuais privadas, prevalecer\u00e3o o princ\u00edpio da interven\u00e7\u00e3o m\u00ednima e a excepcionalidade da revis\u00e3o contratual\u201d.<\/p>\n

Esta inclina\u00e7\u00e3o \u00e0 negocia\u00e7\u00e3o, em detrimento da interven\u00e7\u00e3o judicial na esfera privada, ganha ainda mais relevo diante das d\u00favidas interpretativas que o cen\u00e1rio de pandemia gera. Por exemplo, seria correto possibilitar a um locat\u00e1rio que n\u00e3o sofreu qualquer impacto com a pandemia de covid-19 (por exemplo, um funcion\u00e1rio p\u00fablico) a suspens\u00e3o dos pagamentos dos alugu\u00e9is pactuados, quando do outro lado da mesa, esse aluguel pode ser a \u00fanica fonte de renda do locador? Ou, seria adequado ao locador buscar o aumento do valor do aluguel de um locat\u00e1rio que esteja com suas atividades comerciais em pleno funcionamento, inclusive com mais movimento do que antes da pandemia, como no caso das farm\u00e1cias e redes de supermercados?<\/p>\n

Embora em uma an\u00e1lise superficial possamos ser induzidos a crer que interven\u00e7\u00e3o do Estado Juiz em rela\u00e7\u00f5es particulares possa ter o cond\u00e3o de pacificar as rela\u00e7\u00f5es sociais, n\u00e3o podemos perder de vista que situa\u00e7\u00f5es como essas, assim como um sem n\u00famero de outras, h\u00e1 particularidades comerciais e obrigacionais que somente as partes conhecem a fundo, de modo que uma interven\u00e7\u00e3o judicial pode trazer uma solu\u00e7\u00e3o menos efetiva do que uma solu\u00e7\u00e3o consensual.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, ao aplicarem as cl\u00e1usulas gerais, os Ju\u00edzes podem dar voz ao seu senso particular de justi\u00e7a (equidade), gerando solu\u00e7\u00f5es muito d\u00edspares e pouco uniformes, contribuindo para um sentimento de maior inseguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n

Vejamos abaixo algumas decis\u00f5es recentes, que ilustram como as decis\u00f5es podem ser d\u00edspares, justamente em raz\u00e3o da amplitude interpretativa de que podem se valer os Ju\u00edzes.<\/p>\n

Em 01.04.20, no TJDFT, foi proferida decis\u00e3o no agravo de instrumento 0707596-27.2020.8.07.0000, de lavra do desembargador Eust\u00e1quio de Castro, acolhendo parcialmente os argumentos de um escrit\u00f3rio de advocacia para reduzir o valor pago a t\u00edtulo de aluguel em raz\u00e3o dos impactos financeiros do covid-19. A decis\u00e3o do Tribunal, embora, a nosso ver, tenha se mostrado bastante ponderada \u2013 reduziu o valor de R$2.000,00 para R$1.300,00 somente durante os meses de mar\u00e7o, abril e maio \u2013, poderia ter sido tomada de comum acordo entre as partes, evitando-se a judicializa\u00e7\u00e3o do caso.<\/p>\n

Em outra decis\u00e3o, desta vez do TJSP (processo 1026645-41.2020.8.26.0100, do 22\u00aa Vara C\u00edvel do Foro Central da Capital), foi concedida liminar sem a oitiva da parte contr\u00e1ria a um restaurante, reduzindo o valor da loca\u00e7\u00e3o a 30% do valor origin\u00e1rio do aluguel. Esta decis\u00e3o utilizou como fundamento a possibilidade de o Poder Judici\u00e1rio intervir em rela\u00e7\u00f5es privadas para equilibrar os preju\u00edzos, como meio de \u201cajustamento excepcional diante de situa\u00e7\u00e3o de grave crise social e econ\u00f4mica imprevis\u00edvel \u00e0s partes\u201d, o que justificaria o afastamento da limita\u00e7\u00e3o temporal imposta pelo artigo 19 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

Ainda, entendeu o TJSP ser cab\u00edvel a aplica\u00e7\u00e3o do artigo 317 do C\u00f3digo Civil para que o Magistrado corrija a presta\u00e7\u00e3o quando sobrevier manifesta despropor\u00e7\u00e3o, sendo necess\u00e1ria a imprevisibilidade somada \u00e0 onerosidade excessiva. Demonstrada a altera\u00e7\u00e3o da base objetiva do contrato (queda abrupta nos rendimentos da autora em decorr\u00eancia do decreto Estadual 64.881\/20), seria cab\u00edvel, portanto, a revis\u00e3o epis\u00f3dica dos alugueres para manuten\u00e7\u00e3o da base objetiva, gerando o menor preju\u00edzo poss\u00edvel \u00e0s partes.<\/p>\n

Temos, tamb\u00e9m, a decis\u00e3o proferida no agravo de instrumento 2063701-03.2020.8.26.0000, em tr\u00e2mite na 36\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do TJSP, entendendo n\u00e3o ser o caso de suspens\u00e3o de exigibilidade dos alugu\u00e9is, tendo o Juiz entendido que a morat\u00f3ria n\u00e3o pode ser imposta pelo Judici\u00e1rio, devendo decorrer de ato negocial entre partes ou de disposi\u00e7\u00e3o legal. Afastou tamb\u00e9m as hip\u00f3teses de caso fortuito e for\u00e7a maior.<\/p>\n

J\u00e1 em decis\u00e3o proferida pela 2\u00aa Vara C\u00edvel do Foro da Comarca de Videira (TJSC), nos autos da a\u00e7\u00e3o revisional 5001853-72.2020.8.24.0079, foi indeferido o pedido de tutela de urg\u00eancia formulado pelo locat\u00e1rio para redu\u00e7\u00e3o do valor do aluguel por entender que a requerente n\u00e3o logrou \u00eaxito em demonstrar, \u201conde residiria o enriquecimento sem causa ou a presta\u00e7\u00e3o exagerada em favor do requerido, haja vista que o valor da loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o sofreu qualquer mudan\u00e7a em raz\u00e3o do evento noticiado\u201d.<\/p>\n

As decis\u00f5es discrepantes certamente n\u00e3o parar\u00e3o por a\u00ed, mostrando-se necess\u00e1ria a avalia\u00e7\u00e3o do risco da judicializa\u00e7\u00e3o do requerimento de redu\u00e7\u00e3o do valor do aluguel.<\/p>\n

Com isso em mente, de forma muito ponderada e com excelentes argumentos, foi retirado do projeto de lei do Senado Federal, 1.179\/20, o art. 10, que permitia ao locat\u00e1rio (pessoa natural) simplesmente parar de pagar o aluguel por at\u00e9 07 (sete) meses, podendo quitar sua d\u00edvida no futuro em longos 35 (trinta e cinco) meses. O Projeto de lei, que institui o \u201cRegime Jur\u00eddico Especial Transit\u00f3rio\u201d (RJET), agora segue para an\u00e1lise da C\u00e2mara dos Deputados.<\/p>\n

\u00c9 necess\u00e1rio encararmos o presente cen\u00e1rio como uma oportunidade para o exerc\u00edcio de virtudes adormecidas, como a solidariedade, empatia, bom senso e disposi\u00e7\u00e3o para renegocia\u00e7\u00e3o e composi\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel, frente \u00e0 latente necessidade de revis\u00e3o dos contratos de loca\u00e7\u00e3o em virtude dos impactos da pandemia vivenciada. \u00c9 importante que as partes busquem o equil\u00edbrio contratual dentro da autonomia da vontade. Esta crise passar\u00e1.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

The Migalhas portal published on the 5th, an article by Dannemann Siemsen’s partner, Rodrigo Rocha and the lawyer Nicolle Grimaud, in which they analyze the new and uncertain economic and social scenario, reflecting on the rental contractual relations and how to conduct them in this period of isolation due to the pandemic.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3999,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[115,164,126],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3996"}],"collection":[{"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3996"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3996\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3999"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3996"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3996"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ids.org.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3996"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}